Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz sahibi ile yüklenicinin anlaşması sonucunda taşınmaz sahibinin taşınmazın belirli bir kısmını veya tamamını yükleniciye devretmeyi, yüklenicinin ise bu kazanım karşılığında taşınmaz üzerinde kat irtifakı ya da birbirinden bağımsız bölümler oluşturmayı ve bunun üzerine taşınmaz sahibine kat irtifakı yahut bağımsız bölümlerden bir veya birkaçını devretmeyi taahhüt ettiği karma nitelikte bir sözleşme tipidir. Görüldüğü üzere kat karşılığı inşaat sözleşmesi belirli bir sözleşme tipi içerisine indirgenemeyeceğinden sözleşmenin kuruluşu ve devam eden süreçlerinde hukuki destek alınması elzem olacaktır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları

Bu sözleşme tipinin kuruluşu, tarafların iradelerini noter memuru huzurunda açıklamalarına bağlı olup bu husus sözleşmenin geçerlilik şartını oluşturmaktadır. Geçerlilik şartına uygun şekilde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi, Tapu Kanunu’nun 26. maddesi gereğince tapu siciline şerh edilerek hem tarafların hem de üçüncü kişilerin iyi veya kötü niyet hâllerinin ispatı bakımından kolaylık sağlayacak bunun yanında sözleşmeye aleniyet de kazandıracaktır.

Buna karşılık, resmi şekil şartına uyulmaksızın yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde tarafların 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2. ve 3. maddelerine uygun davranmaları ve sözleşmeden doğan yükümlülüklerini tamamen olmasa dahi büyük ölçüde yerine getirmiş olmaları halinde, tahvil müessesesi aracılığıyla hukuken geçerlilik kazandırılabilecek başka bir sözleşme tipi içerisine dâhil edilmesi mümkün olabilecektir. Ancak şekil şartlarına uyulmadığı takdirde hukuken geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi kurulmamış sayılacağından tarafların önemli hak kayıplarına uğramaları söz konusu olabilecektir.

Müteahhit ile Taşeron Arasında Daire Karşılığı Yapılan Sözleşmeler

Uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile bağlantılı olarak müteahhit ile taşeron arasında daire karşılığı iş yapımını konu alan sözleşmelere de sıklıkla rastlanılmaktadır. Bu sözleşmelerde taşeron üstlendiği imalat veya yapım işlerini sözleşmeye uygun şekilde yerine getirmeyi; müteahhit ise bunun karşılığında belirli bir bağımsız bölümün mülkiyetini taşerona devretmeyi taahhüt etmektedir.

Ancak sözleşmenin içeriğinde belirli bir bağımsız bölümün mülkiyetinin devrine yönelik bir taahhüdün bulunması hâlinde söz konusu hukuki ilişkinin taşınmaz satış vaadi niteliği taşıması nedeniyle resmi şekil şartına uygun olarak noterlikçe düzenlenmesi gerekmektedir. Aksi takdirde sözleşmenin geçerliliği bakımından hukuki sorunların ortaya çıkması ve tarafların hak kaybına uğraması söz konusu olabilecektir.

Buna karşılık yalnızca eser sözleşmesi niteliğinde bulunan ve taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin kesin bir taahhüt içermeyen sözleşmelerde adi yazılı şekil taraflar arasındaki borç ilişkisinin ispatı bakımından önem arz etmektedir. Bu nedenle müteahhit ile taşeron arasında daire karşılığı akdedilen sözleşmelerin hukuki niteliğinin doğru belirlenmesi ve buna uygun şekil şartlarına riayet edilmesi ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından büyük önem taşımaktadır.

Bu yazımızın temel amacı kat karşılığı inşaat sözleşmesi üzerine olduğundan, taşeron ile müteahhit arasında akdedilen bu sözleşme tipine ilerleyen süreçte ayrıca detaylı şekilde değinilecek olup, şimdilik ana hatlarıyla açıklanması yeterli görülmüştür.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Sona Erer?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde kuruluş şekli kadar sözleşmenin sona ermesi de önem taşımaktadır. Taraflar sözleşmeyi karşılıklı anlaşmaları hâlinde yine noter tarafından düzenleme şeklinde sona erdirebilirler. Bunun yanında, yüklenicinin temerrüdü, sözleşmeye aykırılık veya diğer haklı nedenlerin varlığı hâlinde somut olayın özelliklerine göre sözleşmenin feshi ya da sona erdirilmesine ilişkin hukuki süreçler de gündeme gelebilecektir. Tarafların anlaşma sağlayamaması durumunda ise uyuşmazlığın çözümü bakımından görevli Asliye Hukuk Mahkemelerinde dava açılması gerekecektir.

Sonuç

Kuruluşu, içeriğine dâhil edilecek hükümleri ve sona erme hali itibarıyla oldukça kapsamlı olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin ileride yaşanması muhtemel uyuşmazlıkların önüne geçilebilmesi adına hukuki yardım eşliğinde hazırlanması ve yürütülmesi büyük önem taşımaktadır. Özellikle sözleşmenin resmi şekle uygun olarak düzenlenmesi, tarafların hak ve yükümlülüklerinin açık şekilde belirlenmesi ve tapu işlemlerinin usulüne uygun yürütülmesi, ileride ortaya çıkabilecek hak kayıplarının önüne geçilmesi bakımından önem arz etmektedir.