Kiracı Tahliye Taahhütnamesi: Geçerlilik Şartları, İtiraz ve Tahliye Süreci
Kiracı Tahliye Taahhütnamesi: Geçerlilik Şartları, İtiraz ve Tahliye Süreci
Kiraya veren ile kiracı arasında yaşanan uyuşmazlıkların en sık karşılaşılan konularından biri tahliye taahhütnamesidir. Özellikle konut kiralarında ev sahipleri, kiracının belirli bir tarihte taşınacağını taahhüt ettiği belgeye dayanarak tahliye talebinde bulunabilmektedir. Ancak her tahliye taahhütnamesi hukuken geçerli değildir. Günümüzde de kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan sorunlardan biri tahliye taahhütnamesine ilişkin sorunlardır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kiracının korunması amacıyla tahliye taahhütnamesinin geçerliliğini belirli şartlara bağlamıştır. Bu şartlardan birinin eksik olması halinde tahliye taahhüdü geçersiz sayılabilecek ve kiraya veren bu belgeye dayanarak kiracıyı tahliye edemeyecektir. Bu doğrultuda da kiracı ve kiraya veren açısından söz konusu şartlara dikkat edilmesi ileride yaşanacak hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem arz etmektedir.
Bu yazımızda tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını, uygulamada en sık yapılan hataları ve tahliye sürecinin nasıl işlediğini ayrıntılı olarak ele almayı planlıyoruz.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi kısa kiracının, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hukuki belge olarak nitelendirilebilecektir.
Tahliye taahhütnamesine ilişkin hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. ve devamı maddelerinde düzenlenmektedir. Belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde kiraya veren, bu belgeye dayanarak kiracının tahliyesini talep edebilir. Ancak bu durum, tahliye taahhütnamesinin kiraya verene sınırsız ve koşulsuz bir tahliye hakkı tanıdığı anlamına gelmemektedir. Aksine, tahliye taahhütnamesine dayanılarak tahliye talebinde bulunulabilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen geçerlilik şartlarının eksiksiz şekilde sağlanmış olması gerekir. Bu şartlardan herhangi birinin bulunmaması hâlinde ise tahliye taahhütnamesine dayanılarak kiracının tahliyesi mümkün olmayabilir.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları
1. Yazılı Şekilde Düzenlenmiş Olmalıdır
Tahliye taahhüdüne ilişkin ilk ve en önemli şart taahhüdün yazılı bir şekilde verilmiş olmasıdır. Sözlü olarak verilen “birkaç ay sonra çıkarım” şeklindeki beyanların hukuken herhangi bir geçerliliği bulunmamaktadır.
2. Kiracı veya Yetkili Temsilcisi Tarafından İmzalanmalıdır
Bir diğer önemli şart ise tahliye taahhütnamesinin kiracı tarafından imzalanmış olması şartıdır. Kiralanan taşınmazda birden fazla kiracı bulunuyorsa kural olarak tüm kiracıların belgeyi imzalaması gerekir.
3. Kira Sözleşmesi Kurulduktan Sonra Düzenlenmelidir
Uygulamada da çok tartışılan belki de bir çok kesimce yanlış bilinen en önemli şart bu üçüncü şarttır. Kira sözleşmesi imzalanırken veya kira sözleşmesinden önce alınan boş tarihli ya da aynı tarihli tahliye taahhütnameleri çoğu zaman geçerli kabul edilmemektedir.
Kanunun amacı, kiracının henüz taşınma ihtiyacı bulunduğu sırada baskı altında belge imzalamasını önlemektir. Bu nedenle tahliye taahhüdünün kira ilişkisinin kurulmasından sonra özgür iradeyle verilmiş olması gerekir.
Ancak uygulamada, Kanun’un kiracıyı koruma amacı çoğu zaman bertaraf edilmekte; kiracılara henüz kira ilişkisi kurulmadan, hatta kiralananı fiilen teslim almadan önce tahliye taahhütnamesi imzalatılmaktadır. Bu uygulama, kiracının konut veya işyeri ihtiyacından kaynaklanan zorunluluğundan yararlanılması sonucunu doğurabilmekte olup, tahliye taahhütnamesinin geçerliliği bakımından önemli hukuki tartışmalara neden olmaktadır.
4. Tahliye Tarihi Belirli Olmalıdır
Belgede kiracının hangi tarihte taşınmazı boşaltacağı açık ve tereddüde yer vermeyecek şekilde belirtilmelidir.
Örneğin; “İstenildiğinde tahliye edeceğim.” “Kiraya veren istediği zaman çıkacağım.” şeklindeki ifadeler hukuki belirlilik sağlamadığından uyuşmazlıklara neden olabilmektedir. Tahliye tarihinin gün, ay ve yıl olarak açıkça yazılması en sağlıklı yöntemdir.
5. İrade Sakatlığı Bulunmamalıdır
Tahliye taahhüdü 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 30 ile 39. Maddeleri arasında düzenlenen irade sakatlıkları halleri (baskı, tehdit, hile, aldatma, zor kullanma sonucu alınmışsa kiracı bu durumu mahkeme önünde ileri sürebilir. Her somut olay kendi şartları içerisinde değerlendirilmektedir.
Boş Tarihli Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir?
Uygulamada sıkça karşılaşılan durumlardan biri de tahliye taahhütnamesinin tarih kısmı boş bırakılarak imzalatılmasıdır. Bu durumda kiracı yalnızca belgeyi imzalamakta, tarih kısmı ise daha sonra kiraya veren tarafından doldurulmaktadır. Nitekim birçok kira ilişkisinde bu yönteme başvurulduğu görülmektedir.
Özellikle son yıllarda yüksek enflasyon, kira artış oranlarına ilişkin yasal sınırlamalar ve kira bedellerinin piyasa koşullarının gerisinde kalması gibi ekonomik nedenlerle bazı kiraya verenler, ileride ihtiyaç duymaları hâlinde kiracıyı tahliye edebilmek amacıyla kira sözleşmesi kurulurken veya taşınmaz teslim edilmeden önce boş tarihli tahliye taahhütnamesi almaktadır. Ancak bu uygulama, tahliye taahhütnamesinin geçerliliği bakımından ciddi hukuki uyuşmazlıklara yol açabilmekte olup, her somut olayın kendi koşulları çerçevesinde değerlendirilmesi gerekmektedir.
Bu durum tek başına belgenin otomatik olarak geçersiz olduğu anlamına gelmeyecektir.
Ancak kiracı belgenin kanuna aykırı şekilde kira sözleşmesi kurulmadan önce doldurulduğunu veya iradesi dışında düzenlendiğini ispat edebilirse tahliye taahhütnamesinin geçerliliği tartışmalı hale gelebilir. Bu nedenle hem kiraya verenlerin hem de kiracıların belgeyi eksiksiz doldurulmuş şekilde imzalaması önemlidir.
Bu noktada değinilmesi gereken en önemli hususlardan biri de Yargıtay’ın güncel içtihatlarıdır. Uygulamada boş olarak imzalanan tahliye taahhütnameleri sıklıkla uyuşmazlık konusu olmakla birlikte, Yargıtay son dönem kararlarında, kiracının boş olarak imzaladığı bir belgeyi kendi iradesiyle kiraya verene teslim etmesi hâlinde, kural olarak bunun hukuki sonuçlarına katlanması gerektiği yönünde değerlendirmelerde bulunmaktadır. Dolayısıyla, kiracının yalnızca belgenin sonradan doldurulduğunu ileri sürmesi tek başına tahliye taahhütnamesini geçersiz kılmaya yeterli olmayıp, somut olayın özellikleri ve tarafların iddia ve delilleri birlikte değerlendirilmektedir.
Tahliye Taahhütnamesi Noterde Düzenlenmek Zorunda mıdır?
Hayır.
Kanunen tahliye taahhütnamesinin noterde düzenlenmesi zorunlu değildir. Adi yazılı şekilde hazırlanması da yeterlidir. Ancak noter huzurunda düzenlenen veya noter onaylı belgeler, imza ve düzenlenme tarihine ilişkin uyuşmazlıklarda önemli ispat kolaylığı sağlamaktadır.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Süreci Nasıl İşler?
Kiracı, taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren belirli süre içerisinde hukuki yollara başvurmalıdır. Söz konusu süreler hak düşürücü sürelerdir.
Kiraya verenin tahliye için başvurabileceği iki yöntem bulunmaktadır. Bunlar; İcra yoluyla tahliye talebinde bulunmak veya Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmak olacaktır.
Burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus, kiraya verenin tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde hukuki süreci başlatması gerektiğidir. Bu süre kaçırılırsa aynı tahliye taahhüdüne dayanılarak tahliye talebinde bulunulması mümkün olmayacaktır.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra Takibi Süreci
Geçerli bir tahliye taahhütnamesine sahip olan kiraya veren, kiracının taahhüt edilen tarihte taşınmazı boşaltmaması hâlinde, tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Bu süre hak düşürücü nitelikte olduğundan, süresi içerisinde başvuru yapılması büyük önem taşımaktadır.
İcra takibinin başlatılmasıyla birlikte icra müdürlüğü tarafından kiracıya tahliye emri gönderilir. Tahliye emrinde kiracıya taşınmazı boşaltması için 15 gün, takibe itiraz etmesi için ise 7 gün süre tanınır.
Kiracının 7 günlük süre içerisinde takibe itiraz etmesi hâlinde icra takibi durur. Bu durumda kiraya verenin tahliye işlemlerine devam edebilmesi için itirazın kaldırılması veya itirazın iptali yoluna başvurması gerekir. Buna karşılık kiracı süresi içerisinde itiraz etmez veya yapılan itiraz mahkeme tarafından kaldırılırsa, kiraya veren icra yoluyla kiracının tahliyesini sağlayabilir.
Kiracının yapacağı itirazın gerekçesi de büyük önem taşımaktadır. İmzanın kendisine ait olmadığının, tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğunun, düzenlenme tarihinin hukuka aykırı şekilde sonradan doldurulduğunun veya kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlendiğinin ileri sürülmesi gibi farklı itiraz sebepleri, kiraya verenin başvurabileceği hukuki yolları ve ispat yükünü doğrudan etkileyebilecektir. Bu nedenle hem kiraya verenin hem de kiracının süreci hukuki destek alarak yürütmesi olası hak kayıplarının önüne geçecektir. Bu noktada yapılacak olan itirazın da somut delillerle desteklenmesi kiracının hak kaybına uğramaması açısından oldukça önemli olup salt itiraz genellikle sadece süreci uzatacaktır.
Kiracı Tahliye Taahhütnamesine İtiraz Edebilir mi?
Evet.
Kiracı; imzanın kendisine ait olmadığını, belgenin sonradan doldurulduğunu, baskı altında imzaladığını, kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlendiğini, belgenin gerçeği yansıtmadığını ileri sürerek icra mahkemesinde tahliye talebine ve taahhüde itiraz edebilir. Uyuşmazlık halinde mahkeme veya icra hukuk mahkemesi olayın özelliklerine göre değerlendirme yapacaktır.
Sonuç
Tahliye taahhütnamesi, kiraya veren açısından önemli bir hukuki güvence sağlamakla birlikte yalnızca kanunda öngörülen şartların eksiksiz şekilde yerine getirilmesi halinde geçerlilik kazanır. Özellikle belgenin kira sözleşmesinin kurulmasından sonra düzenlenmiş olması, yazılı şekilde hazırlanması, kiracı tarafından imzalanması ve tahliye tarihinin açıkça belirtilmesi büyük önem taşımaktadır.
Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği veya geçersizliği çoğu zaman somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmekte olup, hazırlanacak belgenin hukuka uygun şekilde düzenlenmesi ve olası uyuşmazlıklarda sürecin doğru yönetilmesi hak kayıplarının önüne geçecektir.