Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir? Miras Kalan Hisseli Taşınmazlarda Paylaşım ve Dava Süreci
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir? Miras Kalan Hisseli Taşınmazlarda Paylaşım ve Dava Süreci
Ortaklığın giderilmesi davası, uygulamada eski adıyla izale-i şuyu davası olarak da bilinmekte olup, bir taşınır veya taşınmaz üzerinde birlikte mülkiyet hakkına sahip kişilerin ortaklığının mahkeme kararıyla sona erdirilmesini sağlayan dava türüdür. Uygulamada ortaklığın giderilmesi davası miras kalan taşınmazlarda mirasçıların çokluğu ve anlaşamaması sebebiyle en sık başvurulan hukuki yollardan biridir.
Miras bırakanın vefatından sonra mirasçılar arasında paylaşım konusunda anlaşma sağlanamaması, hissedarlardan birinin taşınmazı kullanmak istemesi veya ortak mülkiyet ilişkisinin devam ettirilmesinin mümkün olmaması halinde ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelmekte olup yukarıda da bahsettiğimiz üzere işbu davanın en sık karşılaşılan hali mirasçılar arasında görülen izale-i şuyu davalarıdır.
Bu yazımızda ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasının ne olduğu, hangi durumlarda açılabileceği, davanın nasıl sonuçlandığı, aynen taksim ve satış usulü, miras kalan taşınmazlarda paylaşım, üzerinde ev bulunan taşınmazların hukuki durumu ile görevli ve yetkili mahkeme hakkında ayrıntılı bilgiler vereceğiz.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası, bir mal üzerinde birlikte mülkiyet hakkına sahip olan kişilerin ortaklığının sona erdirilmesi amacıyla açılan davadır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu uyarınca bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet paylı mülkiyet elbirliği mülkiyeti olmak üzere iki şekilde kurulabilir. Kısaca bu iki mülkiyet türünden bahsetmek gerekir ise;
- Paylı mülkiyette her hissedarın belirli bir pay oranı bulunmaktadır. Örneğin bir arsanın dört hissedarı varsa bunlardan biri 1/2, diğerleri ise 1/6 oranında pay sahibi olabilir. Yani herkesin pay oranı açıkça bellidir.
- Elbirliği mülkiyetinde ise özellikle miras ortaklığında olduğu gibi paylar belirli olmakla birlikte ortaklar taşınmazın belirli bir bölümüne değil, tamamına birlikte hak sahibidir.
Ortaklığın giderilmesi davasının en temel amacı ise ortak mülkiyet ilişkisini sona erdirerek herkesin bağımsız mülkiyet hakkına kavuşmasını sağlamaktır.
Hangi Durumlarda Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılır?
Ortaklığın giderilmesi davasını bir çok farklı türü bulunmakla birlikte uygulamada en sık karşılaşılan ve kamuoyunda da en çok merak edilen durumlar şunlardır:
- Miras kalan taşınmazların paylaşılması konusunda mirasçılar arasında anlaşma sağlanamaması,
- Hissedarlardan birinin taşınmazın satılmasını istemesi,
- Ortaklardan birinin taşınmazı tek başına kullanmak istemesi,
- Hissedarlar arasında uzun süredir devam eden uyuşmazlıkların bulunması,
- Taşınmazın ekonomik olarak birlikte kullanılmasının mümkün olmaması,
- Paydaşlardan birinin kendi payını değerlendirmek istemesi.
Bu hallerden biri veya birkaçının var olması durumunda ortaklardan yalnızca biri dahi ortaklığın sona ermesini isteyebilir. Yazımızın devamında ortaklığın giderilmesi davası açabilecek kişilere ilişkin detaylı bilgiye yer verilecektir.
Kimler Ortaklığın Giderilmesi Davası Açabilir?
Ortaklığın giderilmesi davasını, taşınmaz üzerinde pay sahibi olan her ortak açabilir. Pay sahibi olan kişinin pay oranının büyük veya küçük olması önemli değildir. Diğer hissedarların davayı kabul etmesine gerek bulunmamaktadır.
Ancak unutulmamalıdır ki tüm paydaşların davaya dahili sağlanmadan mahkeme tarafından esas hakkında bir karar verilemeyecektir. Bu noktada da dava açılmadan önce tüm paydaşların doğru bir şekilde tespiti ve davaya dahil edilmesi yargılama sürecinin uzamaması açısından önem arz etmektedir. Yargılama sürelerinin uzaması sebebiyle uygulamada karşılaşılabilecek sorunlardan biri ise paydaşlardan birinin yargılama sırasında vefat etmesidir. Yargılama sırasında paydaşlardan birinin vefat etmesi halinde de vefat eden paydaşın mirasçılarının davaya dahil edilmesi gerekecektir.
Miras Kalan Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesi Davası
Yukarıda da bahsettiğimiz üzere ortaklığın giderilmesi davalarının büyük çoğunluğu miras nedeniyle açılmaktadır.
Bir kişinin vefatıyla birlikte mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti oluşur. Akıllarda soru işareti kalmaması adına tekrar etmek gerekir ise bu durumda mirasçılar taşınmazın tamamı üzerinde birlikte hak sahibidir.
Ancak yıllar içerisinde; bazı mirasçıların taşınmazı kullanmak istemesi, bazılarının satmak istemesi, bazılarının ise taşınmazla ilgilenmemesi gibi nedenlerle uyuşmazlık ortaya çıkmaktadır.
Bu durumda mirasçılardan herhangi biri ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir. Bu davanın açılabilmesi için mirasçıların veya paydaşların çoğunluğunun onayı aranmaz. Paydaşlardan yalnızca birinin talebi dahi davanın açılması için yeterlidir. Mahkeme, dava sürecinde öncelikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini değerlendirir. Eğer taşınmazın değerinde önemli bir kayıp yaşanmadan aynen bölünmesi mümkünse ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesine karar verilir. Ancak taşınmazın niteliği gereği aynen bölünmesi mümkün değilse veya bölünmesi taşınmazın ekonomik değerini önemli ölçüde azaltacaksa bu durumda satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davalarında doğrudan satış kararı verilmesi hukuken mümkün olmayıp, öncelikle aynen taksim ihtimalinin değerlendirilmesi zorunludur.
Paylı Mülkiyet ile Elbirliği Mülkiyeti Arasındaki Fark
Yukarıda kısaca değinilmişse de ortaklığın giderilmesi davasının anlaşılabilmesi için bu iki kavramın detaylı olarak bilinmesi önemlidir.
Paylı Mülkiyet
Paylı mülkiyette her paydaşın taşınmaz üzerinde belirli bir hissesi bulunmaktadır. Örneğin; Taha %50, Yusuf %30 ve Mert %20 oranında pay sahibi olabilir. Bu oranlar, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının paylaşımını ifade eder.
Ancak bu pay oranları, taşınmazın belirli bir fiziksel bölümüne karşılık gelmez. Başka bir ifadeyle, %50 hisseye sahip olan kişinin taşınmazın ön cephesi, üst katı veya bahçenin belirli bir kısmı üzerinde tek başına mülkiyet hakkı bulunduğu söylenemez. Her paydaş, taşınmazın tamamı üzerinde payı oranında hak sahibidir ve taşınmazın her noktası üzerinde diğer paydaşlarla birlikte ortak mülkiyet hakkına sahiptir.
Uygulamada en sık karşılaşılan yanlış anlamalardan biri de budur. Örneğin bir mirasçı, “Ben %50 hisseye sahibim, bu nedenle evin üst katı bana aittir.” veya “Tarlanın ön tarafı benim.” şeklinde bir düşünceye sahip olabilir. Ancak tapuda veya paydaşlar arasında yapılmış hukuken geçerli bir paylaşım bulunmadığı sürece bu şekilde belirli bir alanın tek bir paydaşa ait olduğu kabul edilmez. Taşınmazın tamamı, tüm paydaşların ortak mülkiyetindedir ve her paydaş yalnızca payı oranında hak sahibidir.
Elbirliği Mülkiyeti
Elbirliği mülkiyetinde ise paylı mülkiyetten farklı olarak ortakların taşınmaz üzerinde belirlenmiş pay oranları bulunmakla birlikte, bu paylar bağımsız olarak tasarruf edilebilecek nitelikte değildir. Ortaklar, taşınmazın tamamı üzerinde birlikte hak sahibidir ve mülkiyet hakkını birlikte kullanırlar.
Elbirliği mülkiyetinin en yaygın örneği miras ortaklığıdır. Miras bırakanın vefatıyla birlikte mirasçılar, mirasın paylaşımı yapılıncaya kadar terekeye dahil taşınmazlar üzerinde elbirliği mülkiyeti kapsamında hak sahibi olurlar. Bu süreçte hiçbir mirasçı, taşınmazın belirli bir bölümünün kendisine ait olduğunu ileri süremez veya “bu oda benim”, “bu kat bana ait”, “tarlanın şu kısmı benim” şeklinde bir iddiada bulunamaz.
Ayrıca mirasın paylaşımı gerçekleştirilmeden mirasçılardan biri, taşınmaz üzerindeki hakkını tek başına kullanamaz ya da taşınmaz hakkında diğer mirasçıların haklarını etkileyecek işlemleri tek başına yapamaz. Çünkü elbirliği mülkiyetinde esas olan, tüm mirasçıların taşınmaz üzerinde birlikte hak sahibi olmasıdır.
Mirasçılar arasında anlaşma sağlanarak paylaşım yapılması veya mahkeme kararıyla ortaklığın giderilmesi sonucunda ise elbirliği mülkiyeti sona erer. Bu aşamadan sonra taşınmazın aynen paylaşılması ya da satış yoluyla bedelinin mirasçılar arasında paylaştırılması mümkün hale gelir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Arabuluculuk Zorunlu mudur?
Evet.
Önceki dönemlerde böyle bir zorunluluk bulunmasa da 1 Eylül 2023 tarihinde yapılan değişiklikler ile ortaklığın giderilmesi davalarında dava açılmadan önce arabuluculuk yoluna gidilmesi zorunlu hale gelmiştir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Mahkeme Nasıl Karar Verir?
Mahkeme öncelikle ortaklığın hangi yöntemle sona erdirileceğini araştırır.
Daha önce de bahsettiğimiz üzere Türk hukukunda öncelikli yöntem aynen taksim, yani taşınmazın bölünerek hissedarlara verilmesidir. Ancak bu her zaman mümkün olmayabilir.
Bu nokta da mahkeme aynen taksiminin mümkün olup olmayacağına doğru bir şekilde karar vermek adına bilirkişi incelemesi yöntemine başvurmaktadır.
Bilirkişi tarafından taşınmazın yüzölçümü, imar durumu, tarım arazisi niteliği, ekonomik değeri, bölünmeye uygun olup olmadığı incelenerek rapor hazırlanır. Ortaklığın giderilmesi yargılamalarında aslında en kritik noktalardan biri bilirkişi incelemeleridir. Bu yüzden bilirkişi raporları detaylı olarak incelenmeli ve isabetli itirazlar ile kararı etkileyecek doğru bilirkişi raporu tanzimi sağlanmalıdır. Hüküm vermeye elverişli raporun tanzimi sonrası mahkeme diğer delillerle birlikte aynen taksimin mümkün olup olmadığına karar verecektir.
Aynen Taksim Nedir?
Aynen taksim, ortak mülkiyete konu taşınmazın fiziksel olarak bölünerek her paydaşa veya mirasçıya bağımsız bir bölümün tahsis edilmesi suretiyle ortaklığın sona erdirilmesidir. Örneğin 12 dönümlük bir tarla üzerinde üç hissedar bulunduğunu varsayalım. Eğer taşınmazın yüzölçümü, imar durumu ve teknik özellikleri bölünmeye elverişliyse mahkeme, her bir hissedara yaklaşık 4’er dönümlük bağımsız bölümler tahsis ederek ortaklığı sona erdirebilir. Böylece taşınmaz satılmadan her paydaş kendi bölümünün tek başına maliki haline gelir.
Ancak her zaman her bölümün ekonomik değeri aynı olmayabilir. Örneğin yol cephesine sahip bir bölüm diğer bölümlerden daha değerli olabilir veya sulama imkanı bulunan bir kısım daha yüksek değere sahip olabilir. Bu gibi durumlarda mahkeme, oluşan değer farkını ivaz (bedel) eklenmesi suretiyle dengeleyebilir. Başka bir ifadeyle, daha değerli kısmı alan paydaşın diğer paydaşlara belirli bir miktar para ödemesine karar verilerek hakkaniyet sağlanabilir.
Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi Nedir?
Taşınmazın fiziksel olarak bölünmesinin (aynen taksimin) mümkün olmaması veya bölünmesi halinde taşınmazın ekonomik değerinde önemli bir kayıp meydana gelecek olması durumunda mahkeme, satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir. Bu durumda taşınmaz, İcra ve İflas Kanunu ile ilgili diğer mevzuat hükümleri çerçevesinde ihale yoluyla satışa çıkarılır.
Satış işleminin tamamlanmasının ardından elde edilen satış bedeli, taşınmaz üzerindeki pay oranları dikkate alınarak hissedarlara dağıtılır. Ancak uygulamada ortaklığın giderilmesi davasının sonuçlanmasının hemen ardından paydaşların satış bedelini alacağı yönünde yanlış bir kanaat bulunmaktadır.
Oysa mahkemenin satış kararı vermesi, sürecin sona erdiği anlamına gelmez. Kararın kesinleşmesi, satış dosyasının oluşturulması, kıymet takdiri işlemlerinin yapılması, ihale ilanlarının hazırlanması, ihalenin gerçekleştirilmesi, ihalenin kesinleşmesi ve satış bedelinin dağıtılması gibi birçok aşama bulunmaktadır. Bu nedenle yargılama süresinin yanı sıra satış işlemlerinin tamamlanması da uygulamada belirli bir zaman almaktadır.
Sonuç olarak, ortaklığın giderilmesi davasında satış kararı verilmesi halinde mirasçılar veya diğer paydaşlar, satış işlemlerinin tamamlanması ve satış bedelinin dağıtılmasına ilişkin sürecin sona ermesinden sonra paylarına düşen bedeli alabileceklerdir. Bu nedenle, “Mahkeme satış kararı verdiği anda miras payımı hemen alırım.” şeklindeki düşünce hukuken doğru değildir. Sürecin tamamlanması için satış işlemlerinin de usulüne uygun şekilde sonuçlanması gerekmektedir.
Üzerinde Ev Bulunan Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesi Davası
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarında uygulamada en fazla uyuşmazlık yaşanan konulardan birisi de hisseli taşınmaz üzerinde paydaşlardan biri tarafından ev, depo, ahır, iş yeri veya benzeri bir yapı inşa edilmiş olmasıdır.
Özellikle miras kalan arsa ve tarlalarda, mirasçılardan birinin uzun yıllar boyunca taşınmazı kullanarak kendi imkanlarıyla üzerine bir ev veya farklı nitelikte bir yapı inşa etmesi oldukça sık karşılaşılan bir durumdur. Bu nedenle birçok kişi, “Evi ben yaptım, artık bu kısmın sahibi benim.” veya “Bu ev bulunduğu için ortaklığın giderilmesi davası açılamaz.” şeklinde yanlış bir düşünceye kapılabilmektedir.
Oysa hukukumuzda, hisseli bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı kural olarak yapı sahibine taşınmazın o bölümünde bağımsız bir mülkiyet hakkı kazandırmaz. Çünkü paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetinde her paydaş, taşınmazın belirli bir bölümüne değil, taşınmazın tamamına payı oranında hak sahibidir. Başka bir ifadeyle, yapı yapılmış olması tek başına o alanın yalnızca yapıyı inşa eden kişiye ait olduğu anlamına gelmeyecek söz konusu yapıda da diğer paydaşların hakkı bulunmuş olacaktır.
Ancak bu durum, mahkemenin değerlendirmesinde tamamen göz ardı edilecek bir husus da değildir. Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme; taşınmazın aynen bölünmeye elverişli olup olmadığını, yapının taşınmaz üzerindeki konumunu, yapının ekonomik değerini, hangi paydaş tarafından ve hangi şartlarda inşa edildiğini, diğer paydaşların bu duruma rıza gösterip göstermediğini ve somut olayın tüm özelliklerini birlikte değerlendirir.
Eğer taşınmazın aynen taksimi mümkünse, mahkeme mümkün olduğu ölçüde yapının bulunduğu kısmın yapı sahibine bırakılmasını da dikkate alabilir. Ancak bunun her somut olayda uygulanacak kesin bir kural olduğu söylenemez. Buna karşılık taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilebilir. Bu durumda taşınmaz üzerindeki yapı da satış kapsamında değerlendirilir.
Ancak önemle belirtmek gerekir ki taşınmaz üzerinde bulunan yapıya paydaşlardan birinin masraf etmesi halinde yapılan giderlerin zorunlu gider, faydalı gider veya lüks gider oluşuna bağlı ortaklığın giderilmesi davasından ayrı bir dava olarak bu giderlerin tahsili için diğer paydaşlara alacak davası açılması da söz konusu olabilecektir. Yani yapılan giderler miras paylaşımı sonucu gideri yapan kişi üzerine kalmayacaktır.
Bu nedenle hisseli taşınmaz üzerinde ev veya başka bir yapı inşa edilmiş olması, ortaklığın giderilmesi davasının açılamayacağı veya taşınmazın mutlaka yapı sahibine bırakılacağı anlamına gelmez. Her uyuşmazlık, taşınmazın özellikleri ve dosya kapsamındaki deliller dikkate alınarak mahkeme tarafından ayrı ayrı değerlendirilmektedir. Bu sebeple, hisseli taşınmaz üzerinde yapı bulunan durumlarda dava açılmadan önce hukuki değerlendirme yapılması, hak kaybı yaşanmaması açısından büyük önem taşımaktadır.
Muhdeastın Aidiyetinin Tespiti Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarında uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, hisseli taşınmaz üzerinde bulunan ev, bina, depo, ahır, iş yeri, ağaç, bağ veya bahçe gibi muhdesatların kime ait olduğunun belirlenmesidir. Gayrimenkul hukukunda “muhdesat”, taşınmaz üzerinde sonradan meydana getirilen kalıcı yapı ve dikili unsurları ifade etmektedir.
Miras kalan taşınmazlarda mirasçılardan birinin kendi imkAnlarıyla ev, depo veya benzeri bir yapı inşa etmiş olması ya da ağaç dikmesi uygulamada oldukça sık karşılaşılan bir durumdur. Bu gibi hallerde, ortaklığın giderilmesi davası sırasında satış bedelinin adil şekilde paylaştırılabilmesi için söz konusu muhdesatın hangi paydaş tarafından meydana getirildiğinin belirlenmesi önem taşımaktadır. İşte bu amaçla muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılması gerekliliği doğabilecektir.
Ancak bu dava her durumda açılabilecek bir dava değildir. Uygulamada, devam eden bir ortaklığın giderilmesi davası veya kamulaştırma işlemi bulunması halinde muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının açılmasında hukuki yarar bulunduğu kabul edilmektedir. Buna karşılık, ortada derdest bir ortaklığın giderilmesi davası ya da kamulaştırma işlemi bulunmuyorsa kural olarak bu davanın açılmasında hukuki yarar bulunmadığından dava usulden reddedilebilmektedir.
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, muhdesatın davacıya ait olduğunu kabul etmeyen tüm tapu maliklerine karşı açılır. Muhdesatın davacı tarafından yapıldığını açıkça kabul eden paydaşlar yönünden ayrıca dava açılmasına gerek bulunmamaktadır.
Uygulamada karşılaşılabilecek haliyle ortaklığın giderilmesi davasında muhdesat iddiasında bulunan paydaşın muhdesat iddiasının diğer paydaşlar tarafından kabul edilmemesi halinde muhdesat iddiasında bulunan tarafa tespit davası açması için süre vercektir. Tespit davasının açılması halinde ise ortaklığın giderilmesi davasına bakan mahkeme tespit davasını bekletici mesele yapacaktır. Çünkü muhdesatın aidiyetinin tespiti miras paylaşımı sonucunu etkileyecek nitelikte önemli bir davadır.
Bu davalarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Muhdesatın aidiyetinin mahkeme kararıyla tespit edilmesi, ortaklığın giderilmesi davasında satış bedelinin dağıtılmasını doğrudan etkilemektedir. Taşınmazın satışına karar verilmesi halinde bilirkişi tarafından taşınmazın zemin değeri ile muhdesatın değeri ayrı ayrı belirlenir. Muhdesatın belirli bir paydaşa ait olduğu tespit edilmişse, satış sonunda elde edilen bedelin muhdesata isabet eden kısmı muhdesat sahibine, kalan kısmı ise taşınmazdaki pay oranları dikkate alınarak paydaşlara dağıtılır. Böylece hem taşınmazın hem de muhdesatın değeri hakkaniyete uygun şekilde değerlendirilmiş olur.
Sonuç olarak, hisseli taşınmaz üzerinde bulunan yapı veya dikili unsurların hangi paydaşa ait olduğu konusunda uyuşmazlık bulunması halinde, ortaklığın giderilmesi davası sürecinde açılacak muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, satış bedelinin doğru ve adil şekilde paylaştırılması bakımından büyük önem taşımaktadır. Bu nedenle özellikle miras kalan taşınmazlarda ev, bina veya benzeri yapıların bulunduğu durumlarda dava açılmadan önce hukuki değerlendirme yapılması ve sürecin uzman bir avukat aracılığıyla yürütülmesi hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından önem arz etmektedir.
Bilirkişi İncelemesi Neden Önemlidir?
Ortaklığın giderilmesi davalarında bilirkişi raporu, çoğu zaman davanın sonucunu belirleyen en önemli delildir.
Mahkeme tarafından görevlendirilen bilirkişi veya bilirkişi kurulu; taşınmazın yüzölçümünü, imar durumunu, tarımsal niteliğini, üzerindeki yapıların değerini, bölünebilir olup olmadığını, her hissedarın payını nasıl alabileceğin ayrıntılı şekilde inceler.
Hazırlanan rapora taraflar itiraz edebilir. Mahkeme gerekli görürse ek rapor veya yeni bilirkişi incelemesi yaptırabilir. Özellikle üzerinde ev bulunan taşınmazlarda, yapının değeri, konumu ve paylaşım üzerindeki etkisi bakımından bilirkişi raporu büyük önem taşımaktadır. Bu noktada rayiç bedel araştırması gibi hususlarla da bilirkişi raporunun doğru şekilde tanzimi sağlanıp davanın akıbeti değiştirilebilecektir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Süreci
Mahkeme aynen taksimin mümkün olmadığı kanaatine varırsa satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir. Kararın kesinleşmesinden sonra satış işlemleri, ilgili mevzuat hükümleri çerçevesinde yürütülür. Satıştan elde edilen bedel, taşınmaz üzerindeki pay oranlarına göre hissedarlara dağıtılır.
Hissedarlar da satışa katılarak taşınmazı satın alabilir. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davası sonunda taşınmazın mutlaka üçüncü kişilere satılacağı düşüncesi doğru değildir. Paydaşlardan biri de ihaleye katılarak taşınmazın tamamını satın alabilir.
31.07.2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 12. Yargı Paketi ile ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarında önemli bir değişiklik yapılmıştır. Yapılan düzenleme özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazların satış sürecini yakından ilgilendirmektedir.
Yeni düzenlemeye göre, taşınmazın tüm maliklerinin miras yoluyla hak sahibi olduğu ve taşınmaz üzerinde mirasçılar dışında herhangi bir üçüncü kişinin pay sahibi olmadığı durumlarda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde gerçekleştirilecek ilk açık artırmaya yalnızca mirasçı sıfatını taşıyan maliklerin katılması esası benimsenmiştir.
Bunun yanında ilk açık artırmada satış, taşınmazın bilirkişi tarafından belirlenen kıymetinin %100’ü üzerinden gerçekleştirilecektir. Böylece mirasçılara, aile içinde kalan taşınmazın öncelikle kendi aralarında değerlendirilmesi ve üçüncü kişilere geçmeden önce satın alınabilmesi için önemli bir fırsat tanınmıştır.
Ancak ilk açık artırmada satışın gerçekleştirilememesi veya kanunda öngörülen şartların oluşmaması halinde, satış süreci ilgili mevzuat hükümleri doğrultusunda devam edecektir. Bu nedenle her somut olayın kendi özellikleri dikkate alınarak değerlendirilmesi ve satış sürecinin uzman bir hukukçu tarafından takip edilmesi hak kayıplarının önlenmesi açısından önem taşımaktadır.
Bu düzenleme ile kanun koyucu, özellikle miras yoluyla intikal eden aile taşınmazlarının mümkün olduğunca aile içerisinde kalmasını sağlamayı ve mirasçıların mülkiyet haklarını daha etkin şekilde korumayı amaçlamıştır. Böylece ortaklığın giderilmesi davalarında uzun süredir tartışma konusu olan aile taşınmazlarının üçüncü kişilere satılması ihtimalinin azaltılması hedeflenmiştir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?
Ortaklığın giderilmesi davasının süresi; hissedar sayısına, taşınmaz sayısına, taşınmazın niteliğine, bilirkişi incelemelerine, keşif yapılmasına, tarafların itirazlarına ve mahkemenin iş yoğunluğuna göre değişiklik göstermektedir.
Tek bir taşınmaza ilişkin, taraf sayısının az olduğu ve uyuşmazlığın sınırlı olduğu dosyalar uygulamada ortalama 8 ila 18 ay içerisinde sonuçlanabilmektedir. Buna karşılık çok sayıda mirasçının bulunduğu, birden fazla taşınmazın dava konusu olduğu veya bilirkişi raporlarına itiraz edilmesi nedeniyle ek incelemeler yapılan dosyalarda bu süre 2 ila 4 yıla, bazı durumlarda ise daha uzun sürelere ulaşabilmektedir.
Bununla birlikte, mahkemenin ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar vermesi halinde dava süreci tamamen sona ermiş sayılmaz. Kararın kesinleşmesinin ardından satış dosyasının hazırlanması, kıymet takdiri işlemlerinin yapılması, ihale ilanlarının düzenlenmesi, açık artırmanın gerçekleştirilmesi, ihalenin kesinleşmesi ve satış bedelinin hak sahiplerine dağıtılması gibi işlemler de ayrıca yürütülmektedir. Bu satış süreci de uygulamada ortalama 6 ay ile 1,5 yıl arasında sürebilmekte, bazı dosyalarda ise daha uzun zaman alabilmektedir.
Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davalarında kesin bir süre vermek mümkün değildir. Her dosya, kendi özellikleri çerçevesinde değerlendirilmekte olup dava ve satış sürecinin toplamı dikkate alındığında, uyuşmazlığın niteliğine göre sürecin yaklaşık 1,5 ila 5 yıl arasında sonuçlanabildiği görülmektedir.
Sonuç
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, özellikle miras kalan taşınmazların paylaşımında en sık başvurulan hukuki yollardan biridir. Mirasçılar veya diğer paydaşlar arasında anlaşmanın sağlanamadığı durumlarda, ortak mülkiyet ilişkisinin mahkeme kararıyla sona erdirilmesi mümkün olmaktadır.
Mahkeme, öncelikle taşınmazın aynen bölünerek paylaşılmasının mümkün olup olmadığını değerlendirir. Teknik ve hukuki şartların oluşması halinde aynen taksim yoluna gidilir; bunun mümkün olmadığı durumlarda ise satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilir. Özellikle üzerinde ev bulunan taşınmazlar, çok sayıda mirasçının bulunduğu dosyalar ve birden fazla taşınmazın yer aldığı miras ortaklıklarında her olayın kendine özgü özellikleri bulunduğundan, davanın uzmanlık gerektiren yönleri bulunmaktadır.
Bu nedenle, ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce taşınmazların hukuki durumu, tapu kayıtları, imar durumu, mirasçılık ilişkileri ve aynen taksim ihtimali ayrıntılı şekilde değerlendirilmelidir. Dava öncesinde yapılacak doğru hukuki planlama, hem yargılama sürecinin daha sağlıklı ilerlemesini sağlayacak hem de tarafların hak kaybına uğrama riskini önemli ölçüde azaltacaktır.