Gayrimenkul Hukuku Nedir?
Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallar üzerindeki hakların kazanılması, kullanılması, devri ve korunmasına ilişkin uyuşmazlıkları konu alan hukuk dalıdır. Tapu iptali ve tescil davalarından kira uyuşmazlıklarına, ortaklığın giderilmesinden kat mülkiyetine kadar geniş bir dava ve işlem yelpazesini kapsamaktadır.
Taşınmazlar çoğu zaman kişilerin en değerli malvarlığı unsurunu oluşturduğundan, bu alandaki uyuşmazlıklar önemli ekonomik sonuçlar doğurabilmektedir. Tapu kayıtlarının incelenmesi, sürelerin doğru hesaplanması ve davanın doğru hukuki sebebe dayandırılması, sürecin sonucunu doğrudan etkileyen unsurlardır.
Gayrimenkule ilişkin davaların önemli bir bölümünde görevli ve yetkili mahkeme kanunla özel olarak belirlenmiştir; taşınmazın aynına ilişkin davalar kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülmektedir. Dava açılmadan önce somut olayın değerlendirilmesi ve izlenecek yolun belirlenmesi, hak kayıplarının önlenmesi bakımından önem arz etmektedir.
Gayrimenkul Hukukunun Kapsamı
Gayrimenkul hukuku oldukça geniş bir uygulama alanına sahip olup, başlıca şu dava ve işlemler bu kapsamda yer almaktadır:
- Tapu iptali ve tescil davaları
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davalar
- Önalım (şufa) davaları
- Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları
- Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talepleri
- El atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davaları
- Kira tespiti ve kira bedelinin uyarlanması davaları
- Tahliye davaları ve tahliye taahhüdüne dayalı icra takipleri
- Kat mülkiyeti ve site yönetiminden kaynaklanan uyuşmazlıklar
- Tapu kayıtlarının düzeltilmesi davaları
- Taşınmaz alım satım sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi
- Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk süreçleri
Tapu İptali ve Tescil Davaları
Tapu iptali ve tescil davası, tapu kütüğünde hukuka aykırı biçimde oluşmuş bir tescilin düzeltilerek taşınmazın gerçek hak sahibi adına kaydedilmesini amaçlayan davadır. Yolsuz tescil; sahtecilik, ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması veya hukuki sebebin geçersizliği gibi birçok farklı nedenden kaynaklanabilmektedir.
Bu dava taşınmazın aynına ilişkin olduğundan, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması gerekir. Davanın hangi hukuki sebebe dayandırıldığı; ispat yükünü, delilleri ve tabi olunan süreleri doğrudan etkilediğinden, dava sebebinin baştan doğru belirlenmesi büyük önem taşımaktadır.
Uygulamada tescil talebinin sıkça gündeme geldiği bir diğer durum, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleridir. Noterde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi, alıcıya taşınmazın ileride devrini isteme hakkı tanır; tapu siciline şerh verilmesi hâlinde bu hak üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Satıcının devir yükümlülüğünü yerine getirmemesi hâlinde, sözleşmeye dayalı tapu iptali ve tescil davası açılabilmektedir.
Önalım (Şufa) Hakkı ve Ortaklığın Giderilmesi
Önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma imkânı tanıyan yasal bir haktır. Hak ancak dava yoluyla kullanılabilir; satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir.
Önalım davasının, satışın bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmeden açılması gerekmektedir. Bu süreler hak düşürücü nitelikte olduğundan, sürelerin kaçırılması hâlinde önalım hakkının kullanılması mümkün olmamaktadır.
Paydaşların taşınmazın paylaşımı konusunda anlaşamaması hâlinde ise her paydaş ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açabilir. Mahkeme, taşınmazın niteliği elverişliyse aynen taksime, elverişli değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir; satış hâlinde bedel, paydaşlara payları oranında dağıtılır. Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar dava açılmadan önce arabuluculuğa da tabidir.
Ecrimisil ve El Atmanın Önlenmesi
Bir taşınmazın hukuki dayanağı olmaksızın kullanılması hâlinde malik, iki ayrı talebi gündeme getirebilir. El atmanın önlenmesi davası ile haksız kullanımın sona erdirilmesi; ecrimisil davası ile de geçmişe dönük olarak haksız işgal tazminatı istenebilmektedir.
Ecrimisil, malikin taşınmazı kullanamamaktan doğan zararının ve işgalcinin elde ettiği yararın karşılığıdır; geriye dönük olarak kural gereği en fazla beş yıllık dönem için talep edilebilmektedir. Tazminatın hesaplanmasında taşınmazın niteliği, konumu ve emsal kira bedelleri gibi unsurlar bilirkişi incelemesiyle değerlendirilmektedir.
Kira Uyuşmazlıkları ve Tahliye
Kira ilişkileri, gayrimenkul hukukunun uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlık grubunu oluşturmaktadır. Kira bedelinin belirlenmesi, artış oranına ilişkin anlaşmazlıklar, depozito iadesi ve kiralananın tahliyesi bu kapsamda öne çıkan konulardır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, Türk Borçlar Kanunu ile özel olarak korunmaktadır.
Kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirebilmesi kanunda sayılan sebeplerle sınırlıdır. Her sebebin kendine özgü süre ve koşulları bulunduğundan, tahliye sürecinin doğru sebebe dayandırılması gerekmektedir. Tahliye başlıca şu sebeplere dayanılarak istenebilmektedir:
- Kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da iş yeri ihtiyacı
- Kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı
- Yeni malikin ihtiyacı
- Yazılı tahliye taahhüdü
- Bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebebiyet verilmesi
- On yıllık uzama süresinin dolması
Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu; apartman, site ve benzeri yapılarda bağımsız bölüm maliklerinin haklarını, ortak yerlerin kullanımını ve yönetim ilişkilerini düzenlemektedir. Ortak giderlere (aidat) katılım, kat malikleri kurulu kararlarının iptali, yönetim planından doğan uyuşmazlıklar ve ortak yerlere yapılan müdahaleler bu alanda en sık karşılaşılan konulardır.
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Ortak gider borcunu ödemeyen kat maliki hakkında icra takibi başlatılabileceği gibi, hâkimin müdahalesinin istenmesi de mümkündür. Bu uyuşmazlıkların bir bölümünde dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekmektedir.
Sıkça Sorulan Sorular
Konut kirasında kira artışı en fazla ne kadar yapılabilir?+
Konut kiralarında yenilenen dönemde uygulanacak artış, bir önceki kira yılına ait TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile yasal üst sınır uygulanır; beş yıldan uzun süreli kiralarda hâkimden kira bedelinin uyarlanması istenebilir.
Ev sahibi kiracıyı hangi hâllerde tahliye edebilir?+
Başlıca sebepler; kiraya verenin veya yakınlarının konut ihtiyacı, yeniden inşa ve imar, yeni malikin ihtiyacı, yazılı tahliye taahhüdü, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar ve on yıllık uzama süresinin dolmasıdır. Her sebebin kendine özgü süre ve koşulları vardır.
Tapu iptal ve tescil davası nedir?+
Tapu kütüğündeki hukuka aykırı (yolsuz) bir tescilin düzeltilerek taşınmazın gerçek hak sahibi adına tesciline karar verilmesini amaçlayan davadır. Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) nedir?+
Bir taşınmazı hukuki dayanağı olmadan kullanan kişiden, malikin yoksun kaldığı yarar karşılığında istenebilen tazminattır. Geriye dönük olarak kural gereği en fazla 5 yıllık dönem için talep edilebilir.
Kiracı depozitosunu (güvence bedelini) nasıl geri alır?+
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında güvence en çok üç aylık kira bedeli kadar kararlaştırılabilir. Kira ilişkisi sona erip taşınmaz eksiksiz ve hasarsız teslim edildiğinde güvencenin iadesi gerekir; iade edilmezse ihtar ve dava yoluna başvurulabilir.
Hisseli tapuda ortaklar anlaşamazsa taşınmaz nasıl paylaşılır?+
Paydaşlar paylaşımda anlaşamazsa, her paydaş ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açabilir. Mahkeme, mümkünse taşınmazın aynen taksimine, değilse satılarak bedelinin paylar oranında dağıtılmasına karar verir.
Önalım (şufa) hakkı nedir, hangi sürede kullanılmalıdır?+
Önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma imkânı tanıyan haktır. Hak dava yoluyla kullanılır; davanın, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmeden açılması gerekir.
Bu yanıtlar genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz; somut olayınız için avukata danışmanızı öneririz.